中国正迎来一场规模超前的城市更新行动 : 年均 9万亿级别的超级市场 呼之欲出 大盈家。
2025年5月15日,国务院发布了一 份重要文件:《关于持续推进城市更新行动的意见》 。
随之, 5月20日上午,国务院新闻办公室召开新闻发布会,住房城乡建设部副部长秦海翔和国家发展改革委、财政部、自然资源部、金融监管总局有关负责人介绍有关情况。
显然,牵涉部门众多,事情重大。
那么,文件核心是什么内容呢?
简单来说, 根据“意见 ” 安排,到2030年,城市更新行动实施取得重要进展,城市更新体制机制不断完善,城市开发建设方式转型初见成效,人居环境明显,经济业态更加丰富,文化遗产有效保护,风貌特色更加彰显,城市成为人民群众高品质生活的空间 。
啥含义?
这类“看起来很远”的文件,普通人 一看到,就 头大,总觉得离自己很远。 但如果说拿 2015年棚改那一波 造富浪潮 来对比,你就知道,这个文件,非常有可能带来 一个新时代 的 拐点 。
咱先聊聊国家为啥此时大力推动城市更新?
我们先来看一 组 数字, 截止 2024年底,常住人口城 镇化率是67% ,这 涉及 9.4亿人 生活在城镇 。
这个就是城市更新的现实大背景:老旧小区居民,也能住上舒适便捷的“新房”,城中村变身现代化宜居区,城市到处是绿色、智能的建筑与设施,满足人民美好的生活需求。
早期,我们 对城市更新的理解是局部的 : 大家第一印象, 首先是聚焦于老旧小区的改造, 顶多算是 一项很民心民生工程。
再 随后老旧小区以外, 一 些老旧街区 、 厂区,还有一些城中村,也扩进来了 。 整体上,这被通称为 三旧改造。
到了 这一次,文件 部署更加全面系统, 是战略性的安排, 涵盖了8个方面的任务,从保安全到保基础的民生,再到将来要促进城市功能的完善,结构的优化 。
换句话说, 这不 再是 简单的“修修补补”,而是 一场深刻的城市再造,也可以说 是“ 新时代的新基建 ” 。
因为,其中,最关键地方隐含 催生出城市发展的新动力 。
要知道,我国城市发展从过去大规模 增量建设 ,已经到了 存量提质 改造阶段。
战略层面看,城市更新,需要顶层设计来破局,这份意见就提供了关键指引。
它不仅能 稳增长、扩内需、惠民生 大盈家,而且创造了 一个超级大市场 。
中 研普华产业研究院 报告 显示,2025年中国城市更新市场规模预计突破 8.6万亿元 ,同比增长18.3%。 粗略 预 计,到2029年, 城市更新,会 成为一个年均 9万亿级别的超级市场 。 今年算起, 五年加起来,这个数字 接近 40万亿 。
经济 蛋糕 确实很大 。 那么,文件内容 主要涉及哪些投资方向和领域?
我们研究 行动方案 发现,这里面, 主要包括以下 八个 方面和投向:1.加强既有建筑改造利用(主要是危房改造);2.推进城镇老旧小区整治改造(主要包括燃气等老化管线管道,整治楼栋内人行走道、排风烟道、通风井道、加装电梯、停车场、充电桩等设施改善、建设);3.开展完整社区建设(主要便民商业和公共服务建设);4.推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造;5.完善城市功能(提到了“平急两用”、医疗、养老、育儿设施建设);6.加强城市基础设施建设改造(重点提到了地下管网改造,这块此前测算规模较大);7.修复城市生态系统;8.保护传承城市历史文化。
我们知道, 从2020年中央部署实施城市更新行动的工作以来, 全国 城市 陆续 进行了先期的探索 。 而自 去年开始,15个试点城市,也 已经跑了一年多 。
统计显示, 2019 — 2024年,全国累计开工改造老旧小区28万个,惠及居民4800万户、超过1.2亿人,共改造提升各类老化管线36万公里,增设停车位387万个,建设养老、托育等各类社区服务设施7.8万个。
如今, 中央这一纸文件,等于正式按下“全国推广”的启动键,上升为 政策制度安排 。
当下,我们该 如何看待城市更新行动? 这 是否会开启新一轮“棚改”房地产扩张?
大家清楚, 年初以来,这一轮逆周期调控中,房地产政策 是 落地较慢的一环,开发投资增速仍在-10%左右水平 。
显然, 房地产 亟待政策支持 。
仔细研读文件,我们看到: 总体要求中提出“坚持实事求是、因地制宜,尽力而为、量力而行”,行动方案的时间节点是到2030年,城市更新行动实施取得重要进展。
无论是 从表述,还是 时间要求看,行动方案仍然延续对房地产高质量发展的总体要求 。 这虽然 有利于持续维持房地产市场企稳态势,但 并没有大干快上的意思 。
所以,我们的结论是:房地产 投资规模上,国家 强调高质量供给,而并非大水漫灌 。
这标志城市发展已经由“ 增量扩容”转向“存量运营 ”:城市更新成为少有的政策性红利窗口。
这个转变,无疑会 大幅重塑现有房地产格局。
想象一下:老居民楼加装电梯变成绿色节能社区 、 老工厂变成创意园区,老写字楼变成孵化基地……
典型如北京798文化园区、深圳旧写字楼孵化基地,实现了产业升级、空间活化。
这些变化带来的,一方面 是 民众 生活体验的提升, 二来 更是土地与资产的“二次增值”。
过去, “拆旧建新” 是 城市建设主旋律 。 然而, 这一次,城市更新强调的是“不搞大拆大建”, 而是 “核心地段”的系统升级。
为什么不能够大拆大建?文件 回答很清楚: 要把历史文化遗产的保护放在前边,要在全过程当中注意保护好历史文化遗产,并且通过合理的活化利用和现代生活融合起来。
毕竟, 城市是由历史累积而成,这也是宝贵的资源。
早在 2021年时,住建部就下发了一个文件,即《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》,这几年大拆大建的现象已经没有了 。
这次《意见》的逻辑,更是进一步强调: 整个系统的优化升级,并不只停 留在 “房屋” 上 ,而是构建了一个“从点到面、从房屋到城区”的 全链条更新体系 。
很明显,这就要求 项目操盘者 不仅只懂得 搞基础设施、做加建改造, 而且 还 要 懂如何营造一种工作、生活方式,把商业、文化、旅游融合在一个街区里,打造综合功能场景。
这事听着 挺 好,但 资金问题永远是一个大问题 : 钱从哪来?
首先是财政启动: 中央财政以“专项补助 + 中央预算内投资 + 国债投入”的方式,重点用于启动试点、补齐短板。 这里不仅 包括 中央预算内投资 ,中央财政的资金以及地方政府投入,还 包含 相关的地方政府可以做的一些税费减免的政策。
其次是 金融 助 力 : 银行也在不断创新金融产品,大力支持 。 各类金融机构信贷, 像等, 会 在“风险可控、财务可持续”的前提下,为符合条件的更新项目提供低息贷款支持。 而 值得关注的是,政策 还 明确鼓励更多“城市更新专项REITs”“绿色债券”等金融工具参与。
当然,最终 把这盘棋真正下 好,还是要靠 市场 落地 。
总体来看,政府的财力要做的事情很多,完全依靠政府的投入,显然是不可持续的。
至于代表 社会资本 的 企业,更多是 在观望,尝试小心 地 进入。所谓市场 落地 ,就必须找到一条能够 让企业 获得 利润,哪怕是 微利的一种模式 。
对此, 文件中提到了鼓励民营企业参与基础设施、公服项目,打通片区开发、特许经营、PPP合作等多种市场化路径 。
而那些 真正能 承接项目机构,一定 是具备长周期开发能力、资源整合能力与产业导入能力的企业 。
譬如, 平台型文旅公司、运营型城投公司、复合型开发商, 才有望成为这轮 社会资本主力军 。
归根结底,这次城市更新行动,是 城市 之间 “换道比拼 ” :
既是民生工程,也是经济新引擎 。
恰如 意大利博洛尼亚老城小镇,中国城市也需要烟火气与精致感并存。
配配网提示:文章来自网络,不代表本站观点。